Der deutsche Life-Science-Immobilienmarkt hat nach den dynamischen Pandemiejahren eine neue Entwicklungsphase erreicht. Eine aktuelle Marktanalyse von Colliers Deutschland und der European Science Park Group (ESPG) zeigt, dass die strukturelle Nachfrage nach modernen Labor- und Forschungsflächen weiterhin hoch bleibt, Investoren jedoch aufgrund steigender Zinsen und restriktiverer Finanzierungsbedingungen deutlich selektiver agieren.
Marktentwicklung und Investitionsverhalten
Die Studie betont, dass der Anteil hochwertiger Core-Immobilien am Transaktionsvolumen bis 2026 auf rund 83 % steigen wird. Dieser Trend markiert eine klare Trendwende: Während zwischen 2020 und 2024 vor allem Projektentwicklungen und Core-plus-Investments dominierten, rücken nun etablierte Core-Objekte in spezialisierten Life-Science-Clustern in den Fokus.
Erwarteter Anteil Core-Immobilien am Gesamtvolumen 2026: 83 % (Quelle S2)
Transaktionsvolumen im 1. Halbjahr 2023: 112 Mio. EUR (Quelle S1)
Wertwechsel von Life-Science-Immobilien im 1. Halbjahr 2023: rund 112 Mio. EUR, nahe dem Vorjahresgesamtvolumen
Investoren sehen in hochwertigen Core-Immobilien ein geringeres Risiko, da diese in etablierten Mikro-Clustern mit hoher Standortbindung liegen. Die steigende Nachfrage nach solchen Objekten wird durch die Erwartung stabiler Cashflows und langfristiger Mietverhältnisse unterstützt.
Warum Core-Immobilien besonders attraktiv sind
Core-Immobilien zeichnen sich durch folgende Merkmale aus:
Hohe Qualität und moderne Laborinfrastruktur
Lage in etablierten Forschungs-Microclustern (z. B. München, Berlin, Rhein-Main, Rhein-Neckar)
Langfristige Mietverträge, die stabile Einnahmen sichern
Geringe Leerstandsanfälligkeit im Vergleich zu klassischen Büroimmobilien
Stabile Nachfrage trotz Marktherausforderungen
Parallel zu den Veränderungen im Investitionsverhalten sorgt die intensive Investition in Labortechnik für stabile Cashflows. Im Jahr 2023 wurden 80 % der Mietverträge in der Branche als langfristig eingestuft, was die Attraktivität für risikoaverse Investoren unterstreicht.
Langfristige Mietverträge 2023: 80 % (Quelle S2)
Hohe Investitionen in Labortechnik und Forschungs-Equipment
Die Kombination aus hoher Investitionsbereitschaft der Nutzer und langfristigen Verträgen führt zu beständigen Einnahmeströmen, die selbst bei einem steigenden Zinsniveau als sicher gelten.
Langfristige Mietverträge und Cashflow-Stabilität
Langfristige Mietverträge bieten mehrere Vorteile:
Planbare Einnahmen über mehrere Jahre
Reduziertes Risiko von Leerständen
Stärkere Bindung von Forschungseinrichtungen an den Standort
Erhöhte Attraktivität für institutionelle Investoren
Wichtige Standorte und die Rolle von Microclustern
Die Studie nennt vier zentrale Regionen, die den deutschen Life-Science-Immobilienmarkt dominieren:
München
Berlin
Rhein-Main
Rhein-Neckar
Entscheidend ist jedoch nicht die Größe der Metropolregion, sondern die Existenz spezialisierter Microcluster, in denen Forschung, Unternehmen und Kapital eng vernetzt sind. Diese Mikro-Cluster maximieren Synergien und erhöhen die Nachfrage nach hochwertigen Laborflächen.
Risiken und Gegenmaßnahmen
Ein zentrales Risiko bleibt das steigende Zinsniveau, das die Finanzierungskosten für Biotech- und MedTech-Unternehmen erhöht und damit deren Investitionsfähigkeit einschränken kann. Experten betonen, dass höhere Zinsen die Marktaktivität belasten könnten, jedoch könnten Investoren durch die Fokussierung auf Core-Immobilien und langfristige Mietverhältnisse diesen Effekt abfedern.
Steigendes Zinsniveau → höhere Finanzierungskosten für Nutzer
Restriktivere Kreditbedingungen für Biotech- und MedTech-Firmen
Strategie: Fokus auf stabile Core-Immobilien und langfristige Verträge
Technologische Entwicklungen und zukünftige Anforderungen
Technologische Trends wie Künstliche Intelligenz und die wachsende Bedeutung von Contract Research Organisations (CROs) verändern die Anforderungen an Forschungsimmobilien. Hybride Flächenkonzepte, die klassische Laborbereiche mit IT- und Dateninfrastruktur verbinden, gewinnen an Bedeutung. Trotz dieser Entwicklungen bleibt das physische Labor unverzichtbar, da Labor- und Produktionsprozesse nicht ins Homeoffice verlagert werden können.
Fazit
Der deutsche Life-Science-Immobilienmarkt befindet sich in einer Phase, in der strukturelle Nachfrage und stabile Cashflows trotz eines herausfordernden Kapitalmarktes bestehen. Der erwartete Anteil von 83 % hochwertiger Core-Immobilien am Transaktionsvolumen bis 2026 sowie ein hoher Anteil von 80 % langfristiger Mietverträge unterstreichen die Attraktivität des Segments für Investoren. Gleichzeitig erfordern steigende Zinsen und technologische Entwicklungen eine gezielte Auswahl von Objekten in spezialisierten Microclustern sowie die Entwicklung hybrider Flächenkonzepte. Investoren, die diese Trends erkennen und gezielt in Core-Immobilien mit langfristigen Verträgen investieren, können die aktuellen Marktbedingungen in Chancen umwandeln.
